格安リノベーションで、戸建ての価値をアップ！
今回は、堅苦しい話から脱線して、ワクワクするようなリノベーションの事例をご紹介します。
一般的なリノベーションの事例なら、ネット上でいくらでも見ることができます。しかし、今回は少し趣向を変えました。“格安”のリノベーションで、戸建てや自宅の価値を上昇させた方々の事例をご紹介します。
建設業界のプロだけが知る、秘匿性の高いお話が満載です。見かけは普通のサラリーマンなのに、リノベーションで儲けている人のお話もさせていただきますので、ぜひ参考にして下さい。
目次
目次
1. リノベーションとリフォームの違いとは
リフォームとリノベーションの違いって何だろう？リフォームやリノベーションを検討している人は必ずと言っていいほど浮かんでくる疑問ではないでしょうか。
最近、聞くようになった「リノベーション」という言葉ですが、「リフォーム」と同じ意味で使っている人が多いようです。まず、この項目では、「リフォーム」と「リノベーション」の違いについてご紹介します。
1-1. リフォームとは
「リフォーム」とは、古くなった建物を新しい状態に戻すことです。マンションの場合には、入居者が退居した後に、その入居者が入ってくる前の状態に戻すことを指します。つまり、原状回復のことです。
壊れたり、汚れたり、老朽化している部分を修理して、きれいに新しくすることを指します。
マイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための「機能の回復」という意味で使われ、外装の塗り直しや、キッチンの設備の変更、壁紙の張り替えなどがリフォームに該当します。
リフォーム
1-2. リノベーションとは
一方、「リノベーション」とは、大規模な工事を行うことで、性能を新築の状態よりも向上させ、価値を高めることを言います。
リフォームがマイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための「機能の回復」という意味合いに対して、リノベーションは“プラスα”を加えて「価値の向上」を目指しています。
よって、よりデザイン性の高いものにしたり、現代風な間取りや内装に変更することを指します。
耐久性や耐震性を高めるために壁の補修を行ったり、仕切りの壁をなくして、広々としたリビングキッチンにすることなどが「リノベーション」に該当します。
リノベーション
1-3. リフォームとリノベーションの違い
現在、「リノベーション」と「リフォーム」の使い分けは曖昧になり、明確な線引きはされにくくなっています。 しかし、2つの言葉の間には、主に「工事の規模」と「住まいの性能」の2つの違いがあります。
1-4. 工事の規模
システムキッチンやユニットバスの入れ替え、壁紙の貼り替え程度の小規模な工事は「リフォーム」に分類されます。
一方、間取りや水道管、冷暖房設備の変更など大規模な工事は「リノベーション」に分類されます。
1-5. 住まいの性能
新築の時と同等か、それ以下の性能になる工事は「リフォーム」に分類されます。しかし、新築の時以上の性能になる工事は「リノベーション」です。
2. ちょっと変わった“格安”リノベーション事例の数々
ここまで、リノベーションについてお話ししてきましたが、ここからはその事例をいくつかご紹介します。
一般的なリノベーションの事例なら、ネット上にいくらでもあふれています。そこで、今回は趣向を変えて、ちょっと変わった“格安”のリノベーションで、戸建てや自宅の価値を上昇させた事例を5つ、ご紹介します。
3. 家を建てる必要はない！ 新リノベーション事例
これから紹介する案件は、何と！廃車になったバスをリノベーションして、自宅にしてしまったという奇想天外なお話です。
まずは、以下の写真をご覧下さい。もはや説明をする必要などないでしょう。
「バス」のリノベーション
バスの前方
バスの後方
バスの前方には、キッチンカウンターやダイニングテーブル。後方にはベッドルーム、そしてシャワールームなどが設置されています。
リノベーション前の状態
かなり痛みの激しかったバスが、元の姿を想像できない程、スタイリッシュな住まいに生まれ変わっており、住居としても充分暮らしていけるような魅力的な作りになっています。
このバスが私たちに教えてくれたこと。それは、そもそも家など建てる必要はないということです。頑丈な“箱”さえあれば、内部をいじるだけで素敵な住居に早変わりです。
ガソリンを入れると、移動式の住居にもなりそうです。もちろん、車検を取るのは難しいかもしれませんが（笑）
4. こんなものをリノベーション？ 凄すぎる事例
同様のリノベーションに、コンテナを使った住居があります。以下の写真のようなものです。最近は、住居だけではなく、喫茶店やお店に使う人も増えてきました。
コンテナの住宅
コンテナの花屋さん
基礎や柱などの建築物を建てる必要はありませんし、コンテナの調達も簡単で、移動はトレーラーで運ぶだけ。どうして、こんな便利な“住居スタイル”が流行しないのか、不思議で仕方がないというのが、私の率直な意見です。
5. 億万長者の大工が語る、リノベーションとは？
5-1. できるだけ安く買って、高く売る
ここからは、リノベーションを投資に応用した方の事例をお話しします。
不動産の投資というと、ローンを組んで新築のアパートを建て、家賃を返済に充て、数年後には自分のものにする、という方が多いようですが、これは一番危険なパターンです。
なぜならば、この投資は「アパートに入居者が確実に入る」という前提条件があって、初めて成立する話だからです。もし、入居者がいなかったら、ローンの返済はできず、銀行にアパートを差し押さえられ、残るのは借金だけという哀れな結末が待っています。
不動産の投資に興味があるのなら、その鉄則は「元手を安く手に入れること」。つまり、建物を安く手に入れ、リノべーションも安く行うことです。
これからご紹介する3つの事例は、全てこのパターンに当てはまっています。まずは空き家を利用して、億万長者になった大工さんの事例をお話しします。
5-2. 億万長者の大工
私の知り合いに、建物の下敷きになり、腕を複雑骨折した大工がいました。大工が腕に重傷を負う、これが何を意味するか、分かっていただけると思います。
不安を感じた彼は、労災や障害保険のお金で、格安の空き家を一軒購入しました。いざとなったら、住む場所を確保しておかなければならないと考えたからです。
空き家は、数年前に老夫婦が亡くなり、誰も住んでいない状態でした。空き家には「固定資産税」という税金が掛けられますので、それを嫌がった息子さんは家を売りに出していました。
なかなか買い手が現れないので、投げ売りのような状態になっていたその家を、彼はタダ同然の値段で購入したのです。腕の状態が良くなってきたので、彼はリハビリも兼ねて、家を少しずつリノベーションしていきました。
大工にとって、リノベーションは難しい作業ではありません。家中を修理して、彼は素敵な住まいを手に入れました。
しかし、話はここからです。彼が、その家で暮らし始めようとした、まさにその時！「この家を売ってくれませんか」という人が現れたのです。この家は老人介護ホームの前にあったので、施設にいる両親に毎日会うために、この家に住みたいということでした。
家の査定額は1,200万円・・・本人曰く、彼はそのほとんどを利益として、手にすることができたそうです。
それからの彼の行動は、もうお分かりですね。街中のボロ空き家を二束三文で買い叩き、自分でリフォームしては売る、を繰り返しています。
まさに、「災い転じて福と成す」「ヒョウタンから駒」というわけです。骨折という災いと、空き家というコマが、彼に億万長者という福をもたらしたのです。
ここでもポイントは「安く仕入れて、高くで売る」事に尽きます。空き家の査定額はかなり安価ですし、彼は大工なので、リノベーションも材料費のみの格安で行うことができました。
しかし、こう言うと「彼は大工で技術を持っていたからできたのでは」という方がいますので、次は技術も何も持たない一般人が、リノベーションで億万長者になったその方法をお話しします。
6. ホームセンターの社員を億万長者にしたリノベーション
6-1. 格安物件が集まる、ある場所とは
ホームセンターに勤める彼は、勤務するうちに壁紙の交換などの簡単な作業を覚え、自分の腕を試してみたくなりました。
実家や友人の壁紙を交換するうちに、自分の家を持ちたくなった彼は、ホームセンターに出入りする常連のお客さんから、激安価格で戸建てを購入する「ある方法」を教わりました。
その方法とは、「裁判所で家を購入する」ことです。具体的に言うと、裁判所には、ローンを払えなくなった方が差し押さえられた物件がたくさんあります。俗に言う裁判所物件を入札制度を使って、破格で購入することができるのです。
彼は、200万円以上の裁判所物件は絶対に購入しないという強い意志を持ち、平成以降に建てられた、新しい物件のみに入札を続けました。
その結果、200万円で平成築の物件を一つ購入することに成功！早速、ホームセンターで仕込んだ、壁紙の張り替えなどを休日に行い、家のバリューを上げました。
「外壁にペンキを塗るだけで物件の資産価値が上がる」これは“世界の不動産王”ドルフ・デルース氏が説いた言葉です。とにかく少しでも見映えを良くすると、資産価値は大きく跳ね上がります。
この教えを忠実に守り、外観のみに集中してお金を掛けた彼の戦略は見事に当たり、何とこの戸建て物件を800万円で売りに出すことができたのです！
ここでも、物件をできるだけ安くで購入、リノベーションも安くで行うという基本原則は守られています。
6-2. 税金を免除され、しかも家の価値を上げる脅威の方法
彼が凄いのはここからです。物件を買えば、不動産の取得税がかかります。しかし、家のリノベーション代は経費として差し引くことができるのです。
つまり、払うはずだった税金でリノベーションを行うことができ、その結果、家の資産価値も上昇しますので、賃借人も購入者も「高額で」付きやすくなるのです。要は、税金を免除されながら、資産を増やすことができるという事です。
彼はこの一石二鳥の方法を使い、倍々ゲームで売り物件と賃貸物件を増やし続け、わずか5年にして13軒もの物件の大家さんに成り上がりました。
こちらの詳しい内容については、「不動産投資で普通のサラリーマンが月収173万円を稼ぐ実例」の記事を参考にして下さい。
これでも十分に凄いのですが、最後にもっと恐ろしい人をご紹介します（笑）
7. ボロボロの自宅を7倍の値段で売る方法
7-1. 仮暮らしのアリエッティ
空き家を購入するのは、多少お金が掛かりますが、元手を完全0にする方法があります。それは自宅を売りに出すという方法です。これなら元手0円です！
「えっ、大切な自宅は売りたくないって？」もう少しだけ聞いて下さい。私が言う自宅とは“一時的な自宅”のことを意味しています。
誰しも愛着のある自宅を売りたくなどありません。しかし、一時的な自宅なら話は別です。私の知り合いに、第5章の大工さんのように、空き家を購入してリノベーションを行い、それを売りに出している方がいます。
この彼が凄いのは、「無料で」リノベーションを行い、次々に売っては稼いでいるという点です。どういう事かというと、彼は空き家を購入したら、そこにしばらく住むのです！
ただ住むだけではありません。「火災保険」を掛けて住むのです。二束三文の空き家ですから、その家は当然雨漏りや故障が多く見られます。
火災保険は、台風のような「風害」や大雪のような「雪害」、つまりは自然災害によって故障した部分を、無料（0円）で修理してくれる保険です。火災保険の詳しい内容については、「必見！火災保険を使って、屋根修理を無料で行う方法」の記事を参考にして下さい。
彼は、自分が住む空き家に火災保険の申請をして、無料で直してもらうのです。一口に修理と言っても、家の材料は「新価」での補償、つまりは現代の材料を使って修理を行いますので、リノベーションに近い仕上がりになります。
つまり、空き家の資産価値を高めて、売りに出すのです。彼はこの方法で、空き家を購入したら、仮住まいのバリューを上げて売りに出して儲けています。最高で7倍以上、平均でも3.7倍の高値で、購入した空き家を売り、売れそうになければ賃貸に出す、を繰り返しています。
彼は、この方法を「ヤドカリ作戦」と呼んでいました。最近では「アリエッティ作戦」と呼んでいますが（笑）いずれにしてもうまいネーミングです。投資同様、なかなか洒落たセンスの持ち主だと思います。しかし、こんな方法があるなんて、ホント世界は広いと思います。
火災保険を使って、無料で修理する！
7-2. ヤドカリ作戦の脅威
さらに彼が賢いのは、「火災保険を使って修理を行う専門業者」に家の修理を丸投げにしているところです。
火災保険の申請には、専門的な知識が必要になります。医療保険は医者が書類を書き、自動車保険はディーラーが書類を揃えるように、火災保険の申請を専門の業者に委託し、書類の申請から家の修理までの全てをオートメーションで行うのです。
火災保険を使って家を修理する専門業者については、「火災保険を使って、屋根の修理を無料で行う「専門業者」とは」の記事で詳しくお話ししていますので、ぜひ参考にして下さい。この方法は本当に便利です。
8. 火災保険を使えば、リノベーションが無料（0円）に！
火災保険は、自然災害によって壊れた自宅の屋根や外壁を、無料（0円）で修理することを補償した保険です。
この方法を使えば、誰でも自宅を手出し0円で修理することが可能になります。これまで建築の世界で、様々な方にお会いしてきましたが、最後の「ヤドカリ作戦」を使う方が、最も頭の良い稼ぎ方だと思いました。
こういう方法は、知っているだけでなく、使ってみるといかに優れているか分かります。面倒臭い書類の申請などは、業者に全て委託する方が良いと思います。
9. まとめ
この記事では、様々なリノベーションの事例と、それを投資に応用する方法についてお話ししましたが、いかがだったでしょうか？
リノベーションは、できるだけお金を掛けずに行うべきだと思います。その中でも、火災保険を使って、100万円単位のリノベーションを無料で行うというのは、究極の方法です。
一番下に、その方法をレポートにしたものを公開していますので、ぜひ参考にして、自宅を無料でリノベーションして下さい。
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