サラリーマンが不動産投資でセミリタイア
サラリーマンが不動産投資でセミリタイアする、そんな夢のような話が本当にあるのでしょうか？結論から申しますと、そのような方は数多くいらっしゃいます。
この記事では、私の友人である普通のサラリーマンが不動産投資を行い、給料以上の額を稼ぎ、セミリタイヤするまでの数年間をご紹介します。
私が知っている中でも、最もリスクが少ない方法でセミリタイヤした友人です。彼の場合、様々な知識もさることながら「無料でリフォームする方法」を上手に使っているところが凄いと思います。これから、その全貌をご紹介します。
目次
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1. 30代で脱サラして家賃収入2,100万を稼ぐ異色の投資法
1. 30代で脱サラして家賃収入2,100万を稼ぐ異色の投資法
これは、貯金の200万円を元手に不動産投資を始め、わずか5年にして13軒もの物件を手に入れた、ある普通のサラリーマンの実例です。
彼は現在セミリタイアして、悠々自適に過ごしていますが、そのノウハウは、聞けば聞くほど「ナルホド！」と感心することばかりです。
最もリスクの少ない素晴らしい方法ですので、参考までにこれからご紹介します。
2. わらしべ長者の「ワラ」だった壁紙
ホームセンターに勤務していた彼は仕事上、住まいの知識に詳しくなり、勤務して2年で、壁紙の張り替えやドアホンの取り付けなど、基本的な技術を身に付けました。
好奇心が強く、自分の腕を試したくなった彼は、休日に趣味で両親や友人の壁紙を貼り替えるようになりました。彼が言うには「これしか取り柄がないから、みんなに喜んでもらえるのが単純に嬉しかった」そうです。
リフォーム作業が楽しくなってきた彼は、ボロ家でもいいので、練習用に自分の家が欲しくなってきました。
そんな時、ホームセンターの常連のお客様から、ある「衝撃の情報」を入手します。
その情報とは、市場価格の10分の1以下の値段で手に入る激安不動産が集まる、ある場所です。その場所とは・・・何と「裁判所」でした。
3. 裁判所に通い、競売物件に入札する
裁判所には、「不良債権物件」または「競売物件」と呼ばれる、ローンを払えなくなり、差し押さえにあった物件が山のようにあります。
平日の午前中に、それらの競売物件には入札が行われ、最高額を提示した人の手に渡っていきます。
彼は裁判所に通い、入札に参加するようになりました。あまり予算のない彼にとって、最低入札条件は「貯金200万円でも買える平成築の物件」だったそうです。
比較的新しく、しかも安く買える物件にしか興味を示さず、200万円以上の額なら、絶対に手は出さないと心に誓って入札しました。一番良くないケースは、自分が欲しい物件、高い額の不動産に手を出してしまうこと。要するに物件に惚れてしまうことだと、彼は知っていたのです。
淡々と機械的に、比較的新しい平成築の物件に「200万円」で入札を繰り返したところ、彼はわずか3ヶ月で物件の落札に成功しました。
4. 落札した物件を、趣味のリフォームでキレイにする！
彼は、落札した200万円の物件に、趣味であるリフォームを始めました。壁紙の交換、外壁のペンキ塗装、ドアホンの設置、キッチンにカッティングシートを貼る。
やったことは、この4つだけ。外観のみに絞ってセルフリフォームしました。かかったお金は10万円以下です。
外壁にペンキを塗るだけで物件の資産価値が上がる――これは“世界の不動産王”ドルフ・デルース氏が説いたことばです。彼は、この教えに沿って、外観をキレイにしていきました。
「平成以降に建てられた200万円の木造物件を買って、自分でリフォームする」これが彼の基本方針です。壁紙を張り替え、床にワックスをかけ、外壁にペンキを塗る。自分でやれば、何にいくら掛かるのか、何が必要なのかが体感できます。この実体験が後々、効いてきたそうです。
5. 不動産投資の世界に足を踏み入れて初めて分かること
なぜ、小さなプレハブ建ての不動産屋が、駅前の一等地で商売を続けられるか、その理由を考えたことがありますか？要は、このルーティンを守っているからです。
つまり、格安で仕入れた物件に簡単なリフォームをして市場に出せば、何百万円も高く売れます。買い手の付かない古い物件でも、賃借人を付ければ計継続的に利益を出してくれるのです。
このような秘匿性の高い、価値のあるノウハウは、これまで一般には公開されていませんでした。実際この世界に足を踏み入れなければ、知ることのなかった知識ばかりです。
6. 税金を払わずに資産を増やす、非道徳な方法とは
彼が本当に凄いのはここからです。物件を買えば、「不動産の取得税」が掛かります。しかし、彼はこの取得税を払わずに済む方法を発見しました。
分かりやすく言うと、税金に払うはずのお金をリノベーション費用に掛ければ、掛かった費用は経費として差し引くことができるのです。
リノベーションした分、家の価値は上がり、資産価値も上昇しますので、賃借人は付きやすくなり、より高額で売ることもできます。
つまり、税金の支払いを免除されながら、資産価値を上げることができるのです。
払うはずの税金でリノベーション！
7. 遂に念願のセミリタイヤ！
銀行は「会社員の肩書き」に弱く、しかも彼のように資産を持っていると、ローンを次々に組んでくれます。
これ以上、ローンを借りやすくなると、お金が無限にあるような錯覚をしてしまい、物件の価値を冷静に判断することができなくなる。そうなると「破産への道をまっしぐら」という事になりかねません。
彼は、会社員の肩書きを取っ払い、真剣に不動産投資に取り組むため、ホームセンターを辞める決意をしました。
記念すべき10件目の物件を、アパートに照準を定めて落札。アパートは6部屋あるため、今まで以上にキャッシュが入りやすくなります。
もちろん、現状満室のアパートに狙いを定めることも忘れませんでした。彼は、このアパートで「富のサイクル」を完成させ、めでたく辞表を提出し、会社員を辞めました。
8. 遂に行き着いた、無料（0円）でリフォームする方法
ここまで、この記事を読んでくれたあなたのために、彼が3件目の物件で手にした「究極のリフォーム法」つまり、無料（0円）でリフォームを行う方法についてお話しします。
税金の経費でリフォームを行う方法も素晴らしいのですが、こちらはさらに凄い、「究極の方法」と言えます。
彼は落札した家には、必ず火災保険を掛けているそうです。なぜなら、家の修理は「火災保険を使えば、無料で修理できる」からです！
火災保険とは、「総合住宅保険」の総称で、下に示したイラストのように、自然災害によって故障が生じた場合、その修理費用が降りる保険です。つまり、無料で修理ができることになります。
火災保険を使って無料（0円）で修理する
このシステムを利用して、彼は台風や大雪などの自然災害によって修理が必要になった箇所を、次々に修理していきました。
修理箇所は、主に屋根や外壁が多かったそうですが、これらの箇所は修理を行うと、その費用がまず100万円を下ることはありません。それが、無料（0円）になるのです。凄いシステムだと思いませんか？
修理とは言っても火災保険は「新価の補償」が原則です。つまり、最新の材料で修理してくれますので、事実上リフォームのような仕上がりになります。
なぜ、彼は落札した物件を4～7倍の値段で売り抜けることができたのか、その理由は、この火災保険を使って、家のバリューを上げたからだと言って良いでしょう。
彼はまず、落札した家を新築のような状態に戻す、いわゆる原状回復までの修理を「火災保険」で行います。
次に、システムキッチンやユニットバスのような、価値を追加するためのリノベーションは「取得税の経費」で行い、家のバリューを大きく上げて、高額で市場に出すという二段構えの戦術をスタンダードにしました。
ここまで来ると、もう「悪質」と言ってもいいかもしれません（笑）エグいとしか言いようがありません。どこまで容赦のない男なんでしょう・・・
火災保険を使って、家の修理を無料で行う方法に関しては「必見！火災保険を使って、屋根修理を無料で行う方法」の記事で詳しく説明しています。ぜひ、参考にしてください。
9. 火災保険の申請は、専門業者に任せる
しかし、火災保険はその申請が面倒臭いことも事実です。屋根に登って写真を撮ったり、申請の書類を書いたり・・・
そこで彼は、わずらわしい書類の申請を専門家に任せようと考えました。
一般人が火災保険の使用法を知らない理由を考えてみましょう。メジャーな保険である、自動車保険と比べるとよく分かります。
自動車保険は、その申請を板金屋やディーラーが代行してくれます。医療保険も同様で、医者が書類を書きます。しかし、火災保険だけは書類の申請を代行してくれる修理業者がいないのです！
そこで彼は、「火災保険の申請から家の修理までをパッケージにしたサービス」を行う修理業者を見つけ、家の修理を依頼しました。
結果はもうお分かりですね。彼は、面倒臭い書類の申請などすることなく、全自動でしかも0円で、家の修理を完結させました。
火災保険を使えば、定価での修理が保証できますので、修理業者も頑張ってくれます。保険屋との交渉まで熱意を持って行ってくれますので、まさに彼にとっては「渡りに船」だったようです。
火災保険を使って家を修理する専門業者については、「火災保険を使って、屋根の修理を無料で行う「専門業者」とは」の記事で詳しく説明していますので、ぜひ参考にして下さい。
火災保険を使って、無料で修理する！
10. 少ない資金でも行動することでチャンスが生まれる！
彼のノウハウは、これで全てです。残念だったのは、この方法を紹介した友人の大半は「もう少し資金が貯まってから」「そううまくいくかなあ・・・」などと言いながら、結局始めなかったことです。
実際に行動すると「こういうことだったのか！」と体感してもらえる事が多くあります。いち早く経験を積んだ方が、確実にセミリタイアへの道を進められるということです。
11. サラリーマンのための不動産投資、5つの鉄則
彼を成功へと導いた「不動産投資における5つのセオリー」をまとめますと
11-1. まずは「戸建て」から買うこと
戸建ては意外と安く買える上、塗装やリフォームがしやすく、工夫次第で資産価値を高められます。固定資産税も安いです。
11-2. 徹底的に安く買うこと
安く買えれば安く貸せますし、賃料が安ければ借り手は必ず付きますので、空き家リスクもなくなります。投資と自分が住みたい物件を混同しないことです。
11-3. 木造の物件を狙うこと
木造の購入費用は、コンクリート物件に比べてかなり安いです。修理もしやすく、固定資産税などの維持費も安くで済みます。
11-4. 家の修理は「火災保険」を使うこと
自然災害（台風や大雪）などで壊れた箇所は、火災保険を使えば無料（0円）で修理することができます。
11-5. リノベーションは「経費」で行い、税金は払わないこと
物件を買えば、不動産取得税が発生しますが、これは「リノベーションの経費」で相殺することができます。これにより税金は免除され、同時に家の価値を上げることができます。
5つに共通する内容は、元手を安くで仕入れるというシンプルな原則です。
12. まとめ
この記事では、サラリーマンでありながら不動産投資を行い、最後にはセミリタイヤした友人の紹介をさせていただきました。いかがだったでしょうか？
「そういえば最近、部下が平日の午前中に休むようになった」とか「裁判所の付近で見掛けるようになった」という話を聞いたら、その部下は間違いなく不動産投資を始めようとしています（笑）脱サラされないよう、お気を付け下さい。
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